BFH bestätigt Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg: Mehr Rechtssicherheit für Grundstückseigentümer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 22. April 2026 (Az. II R 26/24) eine richtungsweisende Entscheidung zur neuen Grundsteuer in Baden-Württemberg getroffen. Das Gericht bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des Landesgrundsteuergesetzes (LGrStG BW) und weist die Revision einer Grundstückseigentümerin zurück.

Die Entscheidung schafft für Eigentümer, Unternehmen und Kommunen erhebliche Rechtssicherheit. Zugleich verdeutlicht der BFH, dass der baden-württembergische Landesgesetzgeber bei der Ausgestaltung der Grundsteuer einen weiten Gestaltungsspielraum besitzt. Das Bodenwertmodell darf typisieren und pauschalieren, auch wenn dies im Einzelfall zu Abweichungen vom tatsächlichen Grundstückswert führt.

Darstellung des Urteils
Dem Verfahren lag die Bewertung eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks in Karlsruhe zugrunde. Die Klägerin wandte sich gegen den für die Grundsteuer maßgeblichen Grundsteuerwert. Sie machte insbesondere geltend, dass der für die gesamte Bodenrichtwertzone angesetzte Bodenrichtwert die tatsächlichen Besonderheiten ihres Grundstücks nicht angemessen abbilde. Nach den Erläuterungen des örtlichen Gutachterausschusses sei für den hinteren Grundstücksteil lediglich ein reduzierter Bodenwert anzusetzen. Außerdem hielt sie das Landesgrundsteuergesetz für verfassungswidrig.

Der BFH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanz und wies die Revision als unbegründet zurück. Nach Auffassung des Gerichts ist das Landesgrundsteuergesetz sowohl formell als auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht oder den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg war daher nicht erforderlich.

Zentrale Aussagen des Urteils
Kern des baden-württembergischen Grundsteuermodells ist die ausschließliche Orientierung am Bodenwert. Anders als das Bundesmodell berücksichtigt das Landesmodell weder den Gebäudewert noch die tatsächliche Nutzung oder die erzielbaren Erträge eines Grundstücks. Maßgeblich sind im Wesentlichen die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.

Der BFH hält dieses Modell für verfassungsrechtlich zulässig. Der Landesgesetzgeber durfte aufgrund der grundgesetzlichen Öffnungsklausel ein eigenständiges Bewertungsmodell schaffen. Dabei ist er nicht verpflichtet, sämtliche wertbeeinflussenden Umstände eines Grundstücks individuell zu berücksichtigen. Vielmehr sind typisierende und pauschalierende Regelungen zulässig, sofern sie sich innerhalb der verfassungsrechtlichen Grenzen bewegen.

Besonders hervorgehoben hat der BFH, dass der Bodenrichtwert nach § 38 Abs. 1 LGrStG BW grundsätzlich pauschal und ohne individuelle Anpassung für sämtliche Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone anzuwenden ist. Hinweise oder Erläuterungen des Gutachterausschusses, wonach für bestimmte Grundstücksbereiche lediglich reduzierte Bodenwerte sachgerecht erscheinen könnten, führen nicht automatisch zu einer abweichenden steuerlichen Bewertung.

Der Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts ist ausschließlich im gesetzlich vorgesehenen Rahmen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW möglich. Danach muss der nachgewiesene tatsächliche Wert den maßgeblichen Bodenrichtwert um mehr als 30 Prozent unterschreiten. Nur unter diesen Voraussetzungen kommt eine abweichende Bewertung in Betracht.

Der BFH sieht hierin keinen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG. Die mit jeder Typisierung verbundenen Ungenauigkeiten seien angesichts der erheblichen Verwaltungsvereinfachung hinzunehmen. Auch der Verzicht auf die Berücksichtigung von Gebäuden oder individuellen Grundstücksmerkmalen überschreite den gesetzgeberischen Gestaltungsspielraum nicht.

Praxisrelevanz
Die Entscheidung hat erhebliche praktische Bedeutung für Grundstückseigentümer in Baden-Württemberg. Sie bestätigt die Rechtsgrundlage des seit 2025 geltenden Landesmodells und beseitigt wesentliche Unsicherheiten hinsichtlich dessen Verfassungsmäßigkeit.

Für Unternehmen mit betrieblich genutzten Grundstücken schafft das Urteil Planungssicherheit. Gleiches gilt für Immobiliengesellschaften, Wohnungsunternehmen sowie private Grundstückseigentümer. Allein der Umstand, dass das individuelle Grundstück nach wirtschaftlicher Betrachtung einen geringeren Wert aufweist als der angesetzte Bodenrichtwert, genügt künftig regelmäßig nicht, um erfolgreich gegen die Bewertung vorzugehen.

Wer eine niedrigere Bewertung erreichen möchte, muss die gesetzlichen Voraussetzungen des § 38 Abs. 4 LGrStG BW erfüllen und einen entsprechend niedrigeren Bodenwert nachweisen. Die hierfür erforderlichen Nachweise werden regelmäßig nur durch ein qualifiziertes Gutachten erbracht werden können. Ob sich der damit verbundene Aufwand wirtschaftlich lohnt, sollte sorgfältig geprüft werden.

Zugleich macht das Urteil deutlich, dass Einsprüche, die ausschließlich auf allgemeine verfassungsrechtliche Bedenken gegen das Landesgrundsteuergesetz gestützt werden, nach der höchstrichterlichen Entscheidung nur noch geringe Erfolgsaussichten haben. Zwar ist nicht ausgeschlossen, dass sich künftig noch das Bundesverfassungsgericht mit der Thematik befasst. Für die steuerliche Praxis bildet die Entscheidung des BFH jedoch zunächst den maßgeblichen Orientierungsmaßstab.

Fazit
Mit dem Urteil vom 22. April 2026 bestätigt der Bundesfinanzhof die Verfassungsmäßigkeit des baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetzes und stärkt das dort geltende Bodenwertmodell. Der Gesetzgeber durfte sich für ein einfaches und typisierendes Bewertungsverfahren entscheiden, auch wenn dieses im Einzelfall nicht den tatsächlichen Verkehrswert eines Grundstücks widerspiegelt.

Für Grundstückseigentümer bedeutet dies vor allem mehr Rechtssicherheit. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an erfolgreiche Rechtsbehelfe gegen Grundsteuerwertbescheide. Eine abweichende Bewertung kommt nur innerhalb der ausdrücklich vorgesehenen gesetzlichen Ausnahmeregelungen in Betracht.

Unternehmen und Grundstückseigentümer sollten bestehende Grundsteuerwertbescheide daher nicht allein unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten überprüfen, sondern insbesondere prüfen lassen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für den Nachweis eines niedrigeren Bodenwerts im Einzelfall erfüllt sind. Eine frühzeitige steuerliche Beratung kann dabei helfen, bestehende Gestaltungsmöglichkeiten sachgerecht zu nutzen und unnötige Rechtsbehelfsverfahren zu vermeiden.
 

Weiterer Autor: Filip Stojanoski