Erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags bei Mitvermietung einer fest verbundenen Betriebsvorrichtung – BFH bestätigt strenge Maßstäbe und klärt offene Fragen

Mit seinem Urteil vom 25. September 2025 (IV R 31/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) wichtige Grundlagen zur erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG präzisiert und damit zugleich die Voraussetzungen, unter denen eine Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen die begehrte Steuerbegünstigung nicht ausschließt. Die Entscheidung schafft Klarheit für Grundstücksverwaltungen und Gewerbesteuerpflichtige, die Immobilieneinnahmen mit zusätzlichen betrieblichen Leistungen verbinden.

Worum ging es?

Im Streit stand die Frage, ob eine GmbH & Co. KG auf Gewerbesteuerebene die erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags geltend machen konnte, obwohl sie ein Geschäftshaus vermietete, inklusive eines fest mit dem Gebäude verbundenen Lastenaufzugs. Das Finanzamt versagte die erweiterte Kürzung mit der Begründung, dass die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung schädlich sei. Der BFH hob die Vorentscheidung auf und verwies den Fall zurück.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Erweiterte Kürzung des Gewerbeertrags (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG)

Ziel der Vorschrift ist es, Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer zu befreien. Voraussetzung ist u. a., dass keine betrieblichen Leistungen über die reine Grundstücksverwaltung hinaus erbracht werden.

Kernergebnis des BFH

• Betriebsvorrichtungen zählen regelmäßig nicht zum Grundbesitz. Ihre Mitvermietung ist grundsätzlich schädlich.

• Ausnahmsweise kann die Mitvermietung begünstigungsunschädlich sein, wenn sie zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvollen Grundstücksnutzung ist und ein unbedeutendes Nebengeschäft darstellt.

• Die funktionale Ausrichtung des Gebäudes ist entscheidend: Bei einem Warenhaus ist ein Lastenaufzug typisch und daher unschädlich.

• Quantitative Kriterien sind zu prüfen: Betriebsvorrichtungen dürfen nur untergeordnete Bedeutung haben.

Praxisrelevante Auswirkungen

• Die Entscheidung bestätigt, dass eine differenzierte Einzelfallprüfung erforderlich bleibt.

• Die Mitvermietung fest verbundener technischer Anlagen führt nicht automatisch zum Ausschluss der erweiterten Kürzung.

• Die konkrete Ermittlung des Gewerbeertrags ist auch bei Unterschreiten des Freibetrags erforderlich, da der Verlustabzug vorher zu erfolgen hat.

Fazit

Das Urteil IV R 31/23 schafft wichtige Klarheit: Nicht jede Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen führt zum Verlust der erweiterten Kürzung. Entscheidend sind Funktion, wirtschaftlicher Zusammenhang und Umfang der mitvermieteten Anlagen. Für die Praxis bedeutet dies, dass eine sorgfältige Analyse und Dokumentation der Gebäudefunktion und Ausstattung unerlässlich bleibt.