Auswirkungen der Festlegungen der Bo­denrichtwertzonen durch die Gutachteraus­schüsse auf die Grundsteuerbelastung im ländlichen Raum

Nachdem die Bewertung der Grundstücke in Deutschland in den vergangenen Monaten durch die Finanzverwaltung weitgehend abgeschlossen wurde, haben die Städte und Kommunen die Grundsteuerhebesätze für 2025 festgesetzt und damit begonnen Grundsteuerbescheide zu versenden. Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer können jetzt vergleichen, ob die Steuerlast gestiegen ist und wie hoch der Anstieg der Steuerbelastung tatsächlich ist.

In einer Vielzahl von Fällen führt die Neubewertung dazu, dass bauliche Veränderungen der letzten Jahrzehnte, die im Rahmen der Einheitsbewertung nicht berücksichtigt worden waren, erstmalig berücksichtigt werden. Der Anstieg der Steuerbelastung ist in diesen Fällen Folge der Fehlerkorrektur.

Im ländlichen Raum finden sich allerdings vielfach auch Anstiege der Grundsteuerbelastung, die ihren Ursprung in der Bildung der Bodenrichtwertzonen durch die kommunalen Gutachterausschüsse habe. Denn das Bewertungsrecht sieht für die Berechnung der Grundsteuerwerte eine Bindung an die Bodenrichtwerte vor, die die Gutachterausschüsse ermitteln. Weist der Gutachterausschuss also eine Bodenrichtwertzone aus, die sehr tief ins Grundstück hineinragt, hat das zur Folge, dass der Bodenrichtwert für Bauland auf der gesamten Tiefe zum Ansatz zu bringen ist. Beschränkt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwertzone auf den unmittelbar an die Straße angrenzenden Grundstücksbereich, ist auch nur insoweit der Bodenrichtwert für Bauland in die Bewertung einzubeziehen. Der hintere Bereich wäre dann mit einem abweichenden Bodenrichtwert in die Besteuerung einzubeziehen. Gerade im ländlichen Raum kann das erhebliche Auswirkungen auf die Grundsteuerbelastung habe, da Grundstückstiefen von mehr als 100 Meter dort nicht ungewöhnlich sind. Tatsächlich werden diese Grundstücke zumeist im vorderen Bereich bebaut. Daran schließen sich der Hausgarten und im rückwärtigen Bereich landwirtschaftliche Nutzung an. Zieht der Gutachterausschuss nun die Baulandgrenze im Übergang vom Hausgarten zur landwirtschaftlichen Nutzung ist der Bewertung ein sehr hoher Bodenwert zu Grunde zu legen. Wird die Bodenrichtwertzone für das Bauland auf Tiefe begrenzt in der eine Bebauung bauplanungsrechtlich zulässig wäre, würde der Hausgarten nicht mehr als Bauland zu bewerten sein.  

Dieses Problem ist den Gutachterausschüssen in den letzten Monaten durchaus bewusst geworden und sie beginnen die bisher gebildeten Bodenrichtwertzonen zu überprüfen und zu korrigieren.

Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im ländlichen Raum sollten sich daher die in den nächsten Wochen und Monaten veröffentlichten Bodenrichtwert zum 1.1.2025 in den Bodenrichtwertportalen (BORIS) der Bundesländer ansehen und prüfen, ob die räumliche Ausdehnung der Bodenrichtwertzone verändert wurde. Soweit eine Veränderung vorgenommen wurde, ist beim zuständigen Finanzamt die Neuberechnung des Grundsteuerwertes zu beantragen. Soweit die Gutachterausschüsse eine fehlerhafte räumliche Ausdehnung der Bodenrichtwertzonen auch mit Rückwirkung auf die Vergangenheit vornehmen, wäre auch die Änderung des Grundsteuerwertes mit Wirkung zum 1.1.2025 oder einem früheren Zeitpunkt zu beantragen.