BFH zur erweiterten Kürzung: En-bloc-Verkauf von fünf Immobilien führt zum ge­werb­lichen Grund­stücks­han­del

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 3. Juni 2025 (Az. III R 12/22) eine für die Immobilienbranche wichtige Entscheidung getroffen: Veräußert eine Kapitalgesellschaft mehrere Immobilien en bloc innerhalb kurzer Zeit nach Erwerb, kann dies die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ausschließen.

Worum ging es?
Eine GmbH, eingebunden in einen Immobilienkonzern, hatte 2016 fünf Mehrfamilienhäuser erworben. Bereits im Jahr 2018 also weniger als drei Jahre später wurden diese Objekte an eine andere Konzerngesellschaft weiterverkauft. Die Gesellschaft beantragte im Rahmen der Gewerbesteuererklärung die erweiterte Kürzung für Grundstücksunternehmen. Das Finanzamt lehnte ab und sah einen gewerblichen Grundstückshandel.

Sowohl das Finanzgericht Berlin-Brandenburg als auch der BFH gaben dem Finanzamt recht: Die erweiterte Kürzung war zu versagen.

Die zentralen Aussagen des BFH

• Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler auch wenn die Veräußerung in einem einzigen Verkaufsakt („en bloc“) erfolgt.

• Keine Bedeutung der Nachhaltigkeit: Bei Kapitalgesellschaften kommt es für die erweiterte Kürzung nicht auf das Merkmal der „Nachhaltigkeit“ (§ 15 Abs. 2 EStG) an. Entscheidend ist allein, ob die Tätigkeit noch als bloße Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes einzuordnen ist.

• Fruchtziehung tritt in den Hintergrund: Wird Grundbesitz nach kurzer Zeit wieder verkauft, prägt die Umschichtung des Vermögens die Tätigkeit stärker als die Vermietung. Damit liegt kein Fall mehr der begünstigten reinen Vermögensverwaltung vor.

Praxisrelevanz
Das Urteil zeigt einmal mehr, dass die Drei-Objekt-Grenze nicht nur für Privatpersonen, sondern auch für Kapitalgesellschaften scharfe Konsequenzen haben kann.

Selbst wenn der Verkauf innerhalb des Konzerns erfolgt und an nur einen Erwerber geht, kann dies zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels führen.

Eine langfristige Finanzierung oder fehlende aktive Verkaufsbemühungen reichen nicht aus, um die indizierte Wiederverkaufsabsicht zu widerlegen.

Für Immobiliengesellschaften bedeutet das: Wer mehrere Objekte kurz nach Erwerb wieder veräußert, riskiert den Verlust der erweiterten Kürzung und damit eine erhebliche zusätzliche Gewerbesteuerbelastung.

Fazit
Der BFH stellt klar: Die erweiterte Kürzung ist ein Privileg, das eng auszulegen ist. Bereits der en-bloc-Verkauf von mehr als drei Objekten genügt, um dieses Privileg zu verlieren unabhängig von der Nachhaltigkeit oder der Zahl der Erwerber.

Unternehmen sollten daher schon beim Erwerb von Immobilien die steuerlichen Folgen einer möglichen späteren Veräußerung sorgfältig im Blick haben.