BFH sur la réduction élargie : la vente en bloc de cinq biens immobiliers conduit à un commerce immobilier professionnel

Dans son arrêt du 3 juin 2025 (réf. III R 12/22), la Cour fédérale des finances (BFH) a rendu une décision importante pour le secteur immobilier : si une société de capitaux vend plusieurs biens immobiliers en bloc peu de temps après leur acquisition, cela peut exclure la réduction élargie prévue à l'article 9, n° 1, phrase 2 de la loi allemande relative à l'impôt sur le revenu (GewStG).

De quoi s'agissait-il ?
Une société à responsabilité limitée (GmbH), intégrée à un groupe immobilier, avait acquis cinq immeubles collectifs en 2016. Dès 2018, soit moins de trois ans plus tard, ces biens ont été revendus à une autre société du groupe. La société a demandé, dans le cadre de sa déclaration d'impôt sur les sociétés, la réduction élargie pour les sociétés immobilières. L'administration fiscale a rejeté cette demande, considérant qu'il s'agissait d'un commerce immobilier professionnel.

Tant le tribunal fiscal de Berlin-Brandebourg que la Cour fédérale des finances ont donné raison à l'administration fiscale : la réduction étendue devait être refusée.

Les principales conclusions de la Cour fédérale des finances

• Dépassement de la limite des trois biens immobiliers : Quiconque vend plus de trois biens immobiliers en l'espace de cinq ans est généralement considéré comme un négociant immobilier commercial, même si la vente est effectuée en une seule fois (« en bloc »).
• Importance nulle de la durabilité : pour les sociétés de capitaux, la caractéristique de « durabilité » (§ 15 al. 2 EStG) n'est pas déterminante pour la réduction élargie. Le seul critère déterminant est de savoir si l'activité peut encore être qualifiée de simple gestion et utilisation de biens immobiliers propres.
• La jouissance passe au second plan : si un bien immobilier est revendu après peu de temps, la restructuration du patrimoine influence davantage l'activité que la location. Il ne s'agit donc plus d'un cas de gestion pure du patrimoine bénéficiant d'avantages fiscaux.

Pertinence pratique
Cet arrêt montre une fois de plus que la limite des trois biens immobiliers peut avoir des conséquences importantes non seulement pour les particuliers, mais aussi pour les sociétés de capitaux.

Même si la vente a lieu au sein du groupe et ne concerne qu'un seul acquéreur, cela peut conduire à supposer qu'il s'agit d'un commerce immobilier professionnel.

Un financement à long terme ou l'absence d'efforts actifs de vente ne suffisent pas à réfuter l'intention de revente indiquée.

Pour les sociétés immobilières, cela signifie que celles qui revendent plusieurs biens peu après leur acquisition risquent de perdre la réduction étendue et donc de se voir imposer une charge supplémentaire considérable en matière de taxe professionnelle.

Conclusion
La Cour fédérale des finances précise que la réduction étendue est un privilège qui doit être interprété de manière restrictive. La vente en bloc de plus de trois biens suffit à perdre ce privilège, indépendamment de la durabilité ou du nombre d'acquéreurs.

Les entreprises doivent donc tenir compte des conséquences fiscales d'une éventuelle vente ultérieure dès l'acquisition d'un bien immobilier.