La Cour fédérale des finances (BFH) confirme la loi sur l'impôt foncier du Land de Bade-Wurtemberg : une plus grande sécurité juridique pour les propriétaires fonciers

Dans son arrêt du 22 avril 2026 (réf. II R 26/24), la Cour fédérale des finances (BFH) a rendu une décision qui fait jurisprudence concernant la nouvelle taxe foncière dans le Bade-Wurtemberg. La Cour confirme la constitutionnalité de la loi régionale sur la taxe foncière (LGrStG BW) et rejette le pourvoi formé par une propriétaire foncière.

Cette décision apporte une sécurité juridique considérable aux propriétaires, aux entreprises et aux communes. Dans le même temps, la Cour fédérale des finances précise que le législateur du Land de Bade-Wurtemberg dispose d’une grande marge de manœuvre dans l’élaboration de l’impôt foncier. Le modèle d’évaluation foncière peut recourir à des catégorisations et à des forfaits, même si cela conduit, dans certains cas particuliers, à des écarts par rapport à la valeur réelle du bien immobilier.

Présentation du jugement
La procédure portait sur l'évaluation d'un terrain situé à Karlsruhe et sur lequel est construite une maison bifamiliale. La requérante contestait la valeur foncière servant de base au calcul de l'impôt foncier. Elle faisait notamment valoir que la valeur foncière de référence fixée pour l'ensemble de la zone concernée ne reflétait pas de manière adéquate les particularités réelles de son terrain. Selon les explications de la commission locale d’expertise, seule une valeur foncière réduite devait être appliquée à la partie arrière du terrain. Elle estimait en outre que la loi régionale sur l’impôt foncier était inconstitutionnelle.

La Cour fédérale des finances (BFH) a confirmé les décisions de la juridiction inférieure et a rejeté le pourvoi en cassation comme non fondé. Selon la Cour, la loi régionale sur l’impôt foncier est compatible avec la Loi fondamentale tant sur le plan formel que sur le fond. Il n’était donc pas nécessaire de saisir la Cour constitutionnelle fédérale ou la Cour constitutionnelle du Bade-Wurtemberg.

Principaux éléments de l'arrêt
Le modèle d'impôt foncier du Bade-Wurtemberg repose essentiellement sur la prise en compte exclusive de la valeur du terrain. Contrairement au modèle fédéral, le modèle régional ne tient compte ni de la valeur du bâtiment, ni de l'utilisation effective, ni des revenus pouvant être tirés d'un bien immobilier. Ce sont essentiellement la superficie du terrain et la valeur foncière de référence qui sont déterminantes.

La Cour fédérale des finances (BFH) considère ce modèle comme constitutionnel. En vertu de la clause d’ouverture prévue par la Loi fondamentale, le législateur régional était habilité à créer un modèle d’évaluation autonome. Il n’est toutefois pas tenu de prendre en compte individuellement tous les éléments susceptibles d’influencer la valeur d’un bien immobilier. Au contraire, des règles de typisation et de forfaitisation sont admissibles, pour autant qu’elles restent dans les limites constitutionnelles.

La Cour fédérale des finances (BFH) a notamment souligné que la valeur foncière de référence prévue à l’article 38, paragraphe 1, de la loi sur l’imposition foncière du Bade-Wurtemberg (LGrStG BW) doit en principe être appliquée de manière forfaitaire et sans ajustement individuel à l’ensemble des terrains situés dans une zone de valeur foncière de référence. Les indications ou explications de la commission d’expertise, selon lesquelles des valeurs foncières réduites pourraient sembler appropriées pour certaines parties de terrains, n’entraînent pas automatiquement une évaluation fiscale différente.

La justification d’une valeur foncière inférieure n’est possible que dans le cadre légalement prévu par l’article 38, paragraphe 4, de la LGrStG BW. Selon cette disposition, la valeur réelle justifiée doit être inférieure de plus de 30 % à la valeur foncière de référence applicable. Ce n’est qu’à ces conditions qu’une évaluation différente peut être envisagée.

La Cour fédérale des finances (BFH) n’y voit aucune violation du principe général d’égalité énoncé à l’article 3, paragraphe 1, de la Loi fondamentale (GG). Les imprécisions inhérentes à toute classification doivent être acceptées compte tenu de la simplification administrative considérable qu’elle apporte. De même, le fait de ne pas tenir compte des bâtiments ou des caractéristiques individuelles des terrains ne dépasse pas la marge d’appréciation dont dispose le législateur.

Pertinence pratique
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les propriétaires fonciers du Bade-Wurtemberg. Elle confirme le fondement juridique du modèle régional en vigueur depuis 2025 et lève des incertitudes majeures quant à sa constitutionnalité.

Pour les entreprises disposant de terrains à usage professionnel, cet arrêt apporte une sécurité en matière d’aménagement. Il en va de même pour les sociétés immobilières, les bailleurs sociaux ainsi que les propriétaires fonciers privés. Le simple fait que, d’un point de vue économique, la valeur d’un terrain donné soit inférieure à la valeur foncière de référence fixée ne suffira désormais généralement plus pour contester avec succès cette évaluation.

Quiconque souhaite obtenir une évaluation inférieure doit remplir les conditions légales prévues à l’article 38, paragraphe 4, de la LGrStG BW et prouver que la valeur du terrain est effectivement inférieure. Les preuves requises à cet effet ne pourront généralement être apportées que par une expertise qualifiée. Il convient d’examiner attentivement si l’effort que cela implique en vaut la peine sur le plan économique.

Par ailleurs, cet arrêt montre clairement que les recours fondés exclusivement sur des objections d'ordre constitutionnel général à l'encontre de la loi régionale sur l'impôt foncier n'ont plus que peu de chances d'aboutir, selon la décision de la plus haute juridiction. Il n'est certes pas exclu que la Cour constitutionnelle fédérale se penche à l'avenir sur cette question. Toutefois, pour la pratique fiscale, la décision de la Cour fédérale des finances constitue pour l'instant la référence déterminante.

Conclusion
Dans son arrêt du 22 avril 2026, la Cour fédérale des finances confirme la constitutionnalité de la loi du Land de Bade-Wurtemberg relative à l’impôt foncier et renforce le modèle d’évaluation foncière qui y est appliqué. Le législateur était en droit d’opter pour une méthode d’évaluation simple et schématisée, même si celle-ci ne reflète pas, dans certains cas particuliers, la valeur vénale réelle d’un bien immobilier.

Pour les propriétaires fonciers, cela signifie avant tout une plus grande sécurité juridique. Dans le même temps, les conditions à remplir pour obtenir gain de cause dans le cadre d’un recours contre les avis d’imposition foncière sont plus strictes. Une évaluation différente ne peut être envisagée que dans le cadre des exceptions légales expressément prévues.

Les entreprises et les propriétaires fonciers ne devraient donc pas se contenter d'examiner les avis d'imposition foncière existants sous l'angle constitutionnel, mais surtout faire vérifier si les conditions légales requises pour justifier une valeur foncière inférieure sont remplies dans chaque cas particulier. Un conseil fiscal précoce peut aider à exploiter de manière appropriée les possibilités d'optimisation existantes et à éviter des procédures de recours inutiles.

Autre auteur : Filip Stojanoski