Réduction étendue du revenu commercial en cas de location conjointe d'un équipement d'exploitation fixe – La Cour fédérale des finances confirme des critères stricts et clarifie les questions en suspens

Dans son arrêt du 25 septembre 2025 (IV R 31/23), la Cour fédérale des finances (BFH) a précisé les principes fondamentaux relatifs à la réduction élargie du revenu commercial conformément à l'article 9, n° 1, phrase 2 de la loi allemande relative à l'impôt sur le revenu commercial (GewStG) et a ainsi défini les conditions dans lesquelles la location conjointe d'équipements d'exploitation n'exclut pas l'avantage fiscal recherché. Cette décision apporte des éclaircissements aux gestionnaires immobiliers et aux assujettis à la taxe professionnelle qui associent des revenus immobiliers à des prestations opérationnelles supplémentaires.

De quoi s'agissait-il ?

Le litige portait sur la question de savoir si une société en commandite simple (GmbH & Co. KG) pouvait bénéficier de la réduction élargie du revenu commercial au niveau de la taxe professionnelle, alors qu'elle louait un immeuble commercial comprenant un monte-charge fixé au bâtiment. L'administration fiscale a refusé la réduction élargie au motif que la location conjointe d'un équipement d'exploitation était préjudiciable. La Cour fédérale des finances a annulé la décision préalable et renvoyé l'affaire.

Cadre juridique

Réduction élargie du revenu commercial (article 9, n° 1, phrase 2 de la loi allemande relative à la taxe professionnelle (GewStG))

L'objectif de cette disposition est d'exonérer de la taxe professionnelle les revenus provenant de la simple gestion et de l'utilisation de biens immobiliers propres. L'une des conditions préalables est qu'aucune prestation commerciale ne soit fournie au-delà de la simple gestion immobilière.

Conclusion principale de la Cour fédérale des finances

• Les équipements d'exploitation ne font généralement pas partie du patrimoine immobilier. Leur location conjointe est en principe préjudiciable.

• À titre exceptionnel, la location conjointe peut être sans incidence sur les avantages fiscaux si elle est indispensable à une utilisation économiquement rationnelle du bien immobilier et constitue une activité accessoire insignifiante.

• L'orientation fonctionnelle du bâtiment est déterminante : dans un entrepôt, un monte-charge est typique et donc sans incidence.

• Des critères quantitatifs doivent être examinés : les équipements d'exploitation ne doivent avoir qu'une importance secondaire.

Conséquences pratiques

• La décision confirme qu'un examen différencié au cas par cas reste nécessaire.

• La location conjointe d'installations techniques fixes n'entraîne pas automatiquement l'exclusion de la réduction étendue.

• Le calcul concret du revenu commercial est également nécessaire lorsque le montant est inférieur à l'abattement, car la déduction des pertes doit être effectuée au préalable.

Conclusion

L'arrêt IV R 31/23 apporte une clarification importante : la location conjointe d'équipements d'exploitation n'entraîne pas systématiquement la perte de la réduction élargie. La fonction, le lien économique et l'étendue des installations louées conjointement sont déterminants. Dans la pratique, cela signifie qu'une analyse et une documentation minutieuses de la fonction et de l'équipement du bâtiment restent indispensables.