Effets de la fixation des zones de valeur foncière par les comités d'expertise sur la charge de l'impôt foncier dans les zones rurales

L'évaluation des terrains en Allemagne ayant été en grande partie achevée par l'administration fiscale au cours des derniers mois, les villes et les communes ont fixé les taux d'imposition foncière pour 2025 et ont commencé à envoyer des avis d'imposition foncière. Les propriétaires fonciers peuvent désormais comparer si la charge fiscale a augmenté et quelle est l'augmentation réelle de la charge fiscale.

Dans un grand nombre de cas, la réévaluation a pour effet de prendre en compte pour la première fois les modifications architecturales des dernières décennies qui n'avaient pas été prises en compte dans le cadre de l'évaluation unitaire. Dans ces cas, l'augmentation de la charge fiscale est la conséquence de la correction des erreurs.

Dans les zones rurales, on constate cependant souvent des augmentations de la charge de l'impôt foncier, qui trouvent leur origine dans la formation des zones de valeurs indicatives des sols par les comités d'expertise communaux. En effet, le droit de l'évaluation prévoit pour le calcul des valeurs de l'impôt foncier un lien avec les valeurs indicatives des sols que les comités d'expertise déterminent. Si le comité d'expertise désigne une zone de valeur foncière indicative qui s'étend très profondément dans le terrain, cela a pour conséquence que la valeur foncière indicative pour les terrains à bâtir doit être prise en compte sur toute la profondeur. Si le comité d'expertise limite la zone de valeur foncière à la partie du terrain directement adjacente à la route, la valeur foncière indicative pour les terrains à bâtir ne doit être prise en compte dans l'évaluation que dans cette mesure. La zone arrière devrait alors être intégrée dans l'imposition avec une valeur indicative du sol différente. Dans les zones rurales, cela peut avoir des conséquences considérables sur la charge de l'impôt foncier, car des profondeurs de terrain de plus de 100 mètres n'y sont pas inhabituelles. En effet, la plupart de ces terrains sont construits à l'avant. Ils sont suivis d'un jardin familial et, à l'arrière, d'une zone agricole. Si le comité d'expertise fixe la limite du terrain à bâtir à la transition entre le jardin familial et l'exploitation agricole, l'évaluation doit se baser sur une valeur foncière très élevée. Si la zone de valeur foncière pour le terrain à bâtir est limitée à une profondeur dans laquelle une construction serait autorisée par le droit de l'urbanisme, le jardin familial ne serait plus considéré comme un terrain à bâtir.  

Les comités d'expertise ont pris conscience de ce problème au cours des derniers mois et commencent à vérifier et à corriger les zones de valeur indicative du sol établies jusqu'à présent.

Les propriétaires fonciers en milieu rural devraient donc consulter les valeurs indicatives des terrains au 1.1.2025 publiées dans les semaines et mois à venir sur les portails des valeurs indicatives des terrains (BORIS) des Länder et vérifier si l'étendue spatiale de la zone de valeur indicative des terrains a été modifiée. Dans la mesure où une modification a été effectuée, il convient de demander au service des impôts compétent un nouveau calcul de la valeur de l'impôt foncier. Dans la mesure où les comités d'expertise procèdent à une extension spatiale erronée des zones de valeur foncière, même avec un effet rétroactif sur le passé, il faudrait également demander la modification de la valeur de l'impôt foncier avec effet au 1.1.2025 ou à une date antérieure.